Los apartamentos de Key Biscayne se concentran en un puñado de edificios frente al mar y a la bahía: la oferta es finita y la diferencia de precio entre una línea y otra del mismo edificio puede ser enorme.
Por qué un condo en Key Biscayne es distinto
La isla tiene pocos edificios y no se construyen torres nuevas: el inventario de condominios es esencialmente fijo. Eso hace que la línea, el piso y la orientación —vista al mar abierto, a la bahía o al skyline de Brickell— pesen muchísimo en el precio. Comprar bien en la isla es elegir la unidad correcta dentro del edificio correcto, no solo el edificio.
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En un condominio frente al mar, la salud de la asociación es el activo invisible. Bajo la ley de Florida posterior a Surfside (SB-4D) conviene revisar las inspecciones de hito, el estudio de reservas y las cuotas especiales pendientes, además del seguro y la cota de inundación. Una cuota baja con reservas insuficientes no es una ganga: es un costo diferido.
Financiación: el comprador no residente sí califica
No necesitas residencia ni ciudadanía para comprar un apartamento en Key Biscayne. Puedes pagar al contado o con un foreign national loan —típicamente 30%–40% de enganche y tasa algo mayor—. Ojo: algunos prestamistas evalúan también la salud financiera de la asociación del edificio.
Estructura: a tu nombre o con una sociedad
A título personal, el no residente queda expuesto al impuesto sucesorio de EE. UU. (exención de apenas US$60,000); por eso muchos compradores extranjeros adquieren a través de una estructura como una LLC de Florida. Depende del monto, el uso y tu patrimonio. Se define con tu contador antes de ofertar.
